Ресторанная индустрия переживает масштабную перезагрузку. После многих лет постоянно расширяющегося рынка пандемия COVID-19 вызвала коррекцию в отрасли не только в Лос-Анджелесе, но и по всей стране. Когда в середине марта города начали выдавать заказы на дом, бары и рестораны остались практически без бизнеса, кроме скудных продаж на вынос, но часто сталкивались с арендной платой, которая оставалась на допандемическом уровне. Эта ситуация стала неприемлемой для множества ресторанов и привела к волне закрытия, охватившей все уровни отрасли - от небольших семейных и семейных до корпоративных сетей, таких как Cheesecake Factory, и даже шумных заведений изысканной кухни. Теперь, с морем новых вакансий, застоем в новых арендных договорах и оставшимися предприятиями, работающими на небольшой части своего прежнего уровня, рестораны вынуждены приспосабливаться к новому ландшафту, а арендодатели сталкиваются с собственной расплатой.
В марте 2020 года арендная плата за ресторанные площади в Лос-Анджелесе росла десятилетней волной, начавшейся после Великой рецессии и подъема электронной коммерции, когда коммерческие арендодатели сместили свои площади с традиционных розничная торговля (магазины, торгующие материальными товарами) в розничную продажу услуг и впечатлений, включая бутик-фитнес-студии, салоны красоты и предприятия, связанные с продуктами питания, такие как рестораны и продуктовые магазины. За последние 20 лет количество ресторанов в США росло в два раза быстрее, чем население в целом, в то время как темпы роста числа рабочих мест среднего класса (45 000-75 000 долларов) в отрасли в три раза превышали темпы роста общий рост экономики с 2010 года.
Этот бум ресторанной индустрии позволил арендодателям неуклонно увеличивать арендную плату каждый год, объясняет Джим Кроченци, старший вице-президент по розничным услугам в CBRE. «Но также в течение этого десятилетия возникали встречные ветры в виде увеличения стоимости рабочей силы, затрат на питание и других расходов. Для ресторанов арендная плата, как правило, составляла около 6 процентов от дохода, при этом расходы на еду составляли около 30 процентов, а рабочая сила составляла еще 30-35 процентов от общего объема продаж. Кроченци продолжает: «Это был своего рода идеальный шторм из-за слишком большого количества мест, а операционные расходы росли гораздо быстрее, чем скорость, с которой рестораны могли справляться с этими возросшими расходами».
Итак, к началу 2020 года операторы ресторанов были сжаты до предела. «Все, что было до февраля 2020 года, было рынком лизинга с нескончаемым пиком», - говорит Франческо Зимоне, владелец L’Antica Pizzeria da Michele в Голливуде. Чтобы окупить затраты и получить даже самую маленькую маржу, рестораны полагались на различные тактики увеличения маржи (рекомендовали увеличить продажи алкоголя, предлагали более прибыльные меню из небольших тарелок и в целом повышали цены). Но этому росту есть естественный предел, и «это делает его очень, очень трудным», - продолжает Зимоне. «Независимо от того, как сильно вы стараетесь, независимо от того, сколько денег мы зарабатываем и насколько мы хороши, прибыли нет.”
Уже натянутые остановки из-за пандемии стали переломным моментом для многих в отрасли. Рестораны с небольшим резервом наличности или бизнес-моделью, которая позволяла быстро перейти к розничной торговле и выносу, остались на плаву. Некоторым операторам удалось заключить сделку со своим арендодателем о снижении арендной платы, но другим пришлось изо всех сил пытаться найти деньги для оплаты - сокращение расходов на персонал и питание в попытке реорганизовать расходы. Для тех, кто смог ее обеспечить, Программа защиты зарплаты (PPP) была дополнительной (хотя и краткосрочной) поддержкой и позволила ресторанам повторно ввести часть персонала. «Это продолжалось в апреле, мае и в июне, но как только они снова открылись и начали возвращать своих сотрудников только для того, чтобы снова закрыться, это практически не имело никакого эффекта», - объясняет Меганн Мартиндейл, глобальный руководитель отдела исследований в области розничной торговли для CBRE.«PPP был временным пластырем в течение короткого периода времени, но теперь мы вернулись к тому, когда все это началось».
Итак, закрытие продолжало происходить, и ожидается, что оно будет продолжаться до тех пор, пока действует запрет губернатора Ньюсома на обеды в помещении. Для арендодателей с разнообразным потоком доходов (скажем, многофункциональное здание с жилой и торговой недвижимостью) этот избыток новых вакансий может быть легче переварен. Тем не менее, для арендодателей одноразовых/одноквартирных зданий эти вакансии являются насущной проблемой.
По словам Роберта Ипа, брокера из Coldwell Banker Commercial, эта растущая угроза вакансий является главным беспокойством, которое он слышит от арендодателей, особенно мелких, независимых. «Эти арендодатели владеют этой недвижимостью, и у них есть ипотечные платежи, которые они обязаны платить», - говорит Ип. «Таким образом, все это подвержено какому-то эффекту домино».
Это давление, направленное на то, чтобы помещения оставались занятыми, начало сказываться на сделках по аренде и компенсациях, выплачиваемых арендаторам.«Я думаю, что когда речь идет о частном владельце здания, он гораздо более креативен и просто хочет заключить сделку», - объясняет Джеред Стэндинг, владелец мясной лавки Стэндинга на Мелроуз-авеню. Стэндинг говорит, что на рынке второго помещения уже несколько месяцев мелкие арендодатели начали предлагать сделки с нулевыми ключевыми деньгами (ключевые деньги - это первоначальные затраты на аренду), более крупные бюджеты на улучшение арендаторов, большую гибкость в отношении задержек с арендой или даже периодов. бесплатной арендной платы и других компенсаций, чтобы заставить его подписать договор аренды. По мере того, как Standing продолжается, эти условия аренды становятся все более распространенными среди независимых арендодателей, в то время как более крупные корпорации и инвестиционные фирмы придерживаются допандемических уровней арендной платы и компенсаций арендаторам.
Это тенденция, которую Лорена Томб, основатель и генеральный директор Urbanlime Real Estate, также наблюдает среди своих клиентов. «Это менталитет «давайте делать то, что нужно» прямо сейчас», - говорит Томб о мелких арендодателях. Однако для арендодателей с более диверсифицированной недвижимостью «если значительный доход направляется на многоквартирную или офисную часть здания, розничная торговля становится дополнительным.«Там, где торговые площади раньше приносили прибыль этим арендодателям, теперь они рассматривают розничную торговлю как средство повышения привлекательности здания (и арендной платы) для других арендаторов. «Итак, арендодатели готовы вкладывать больше в розничную продажу, потому что есть доход от офиса или многоквартирного дома». Среди этих крупных арендодателей также набирает обороты концепция модели распределения прибыли (в отличие от традиционной модели арендной платы). Другими словами, арендодатель может предложить более низкую базовую арендную плату за помещение, но стать партнером ресторана и получать процент от продаж сверх арендной платы.
Тем не менее, падение цен на аренду было неизбежным, продолжает Томб. «Я бы сказал, что те же операторы, что и мы, рассматривая помещения до COVID, смотрят на ту же арендную плату за помещения, которая может быть на 20 процентов ниже, чем раньше». Большинство брокеров, опрошенных для этой статьи, согласились с тем, что текущее падение арендной платы на рынке примерно на 20 процентов ниже, чем в феврале, и может даже снизиться. Однако большинство предостерегало от слишком широкого применения этой цифры.
По словам Мэтью Фейнштейна из Cushman & Wakefield, в некоторых очень привлекательных местах вообще не наблюдалось провалов. Ссылаясь на помещение ресторана на Abbot Kinney, Файнштейн говорит, что «мы, вероятно, собираемся закрыть этот список, и они платят арендную плату близко к тому, где мы были до COVID», добавив, что некоторые участки Западного Голливуда и Санта-Моники также сохранили свою арендную плату. относительно стабильна во время пандемии.
Что уникально в данный момент, так это то, что модели лизинга и перезагрузка ресторанной индустрии обусловлены главным образом резким изменением наших гастрономических привычек. В результате многие концепции упрощаются, говорит Ип. «Dunkin’ Donuts делает шаг назад и закрывает многие свои магазины. Le Pain Quotidien, бельгийская компания, фактически закрыла все свои офисы в США, и у них есть американский франчайзер, который в основном пытается пересмотреть некоторые тарифы и посмотреть, смогут ли они снова открыть некоторые из своих офисов».
Очевидно, что одних только глубоких карманов или большой площади недостаточно для нынешних времен, и сети, которые делали ставку на удобство (тот кофе по дороге в офис, обед возле встречи), не в фаворе. тоже больше. Преуспевающие сейчас бренды не только гибкие, но и внедрили модель быстрого обслуживания, ориентированную на доставку/вынос. Для этих ресторанов «растущие вакантные места создают больше помещений второго поколения, чтобы сэкономить на затратах на строительство и воспользоваться снижением арендной платы», - объясняет Меганн Мартиндейл. «Другими словами, оппортунистические бренды стремятся получить преимущество на рынке».
Эта перемена в поведении за столом также положила конец планам (и карьере) многих поваров. Для Дзен Онга это помешало ему открыть постоянное пространство для своего популярного всплывающего окна Inda. В середине марта Онг собирался подписать договор об аренде помещения вдоль бульвара Беверли, но вместо этого говорит: «Я следил за тем, что происходит за границей и, очевидно, за тем, что происходит в Лос-Анджелесе, и я видел, как начали появляться резервы. упал, и что-то в моем кишечнике просто не ладилось». Он сдал помещение, и всего через несколько дней последовал первый приказ о закрытии. «С моей стороны было бы просто безответственно заключать этот договор аренды», - признается Онг.
Но последние несколько месяцев дали ему время переосмыслить свое первоначальное меню. Онг считает, что открытие ресторана изысканной кухни после окончания пандемии больше не представляется возможным. Анджелино все чаще отказываются от изысканных блюд в пользу более непринужденной и доступной еды, тем более что безработица бьет рекорды. Таким образом, Inda, вероятно, будет выглядеть по-другому, когда она в конечном итоге откроется, сосредоточившись больше на доступной, быстрой случайной модели с меню, которое «трудно воспроизвести дома и выполнено с таким же качеством, как наши всплывающие окна Inda», - продолжает Онг., добавив, что он «также следит за тем, чтобы у него были основы для поддержки бесшовной системы бесконтактной доставки.”
О том, как отрасль восстанавливается после пандемии, можно только догадываться. Без сомнения, это окажет постоянное влияние на наши привычки в еде. Однако есть определенные элементы гостеприимства (человеческое взаимодействие, спонтанность), которые приложения для доставки никогда не смогут заменить и которые мы будем жаждать еще сильнее, когда жизнь вернется в нормальное русло. И когда этот день наступит, рынку недвижимости потребуется время, чтобы полностью восстановиться. «Даже когда мы вернемся к нормальной жизни, мы будем более консервативны в отношении расширения», - предостерегает Энди Ли из Vine Property Services из Корейского квартала. «И арендодатели могут быть немного более экономными в том, что они делают, и в деньгах, которые они тратят на недвижимость», имея в виду, по крайней мере частично, уступки, такие как улучшения арендаторов, которые типичны для аренды ресторанов.
Может пройти много времени до 2021 года, прежде чем все влияние пандемии на рынок аренды Лос-Анджелеса станет полностью заметным; а с прекращением кредитов PPP и увеличением пособий по безработице для миллионов американцев многие экономисты начинают беспокоиться о двойном спаде, который усугубит ситуацию. Ясно то, что перед началом пандемии ресторанный рынок Лос-Анджелеса был перенасыщен слишком большим количеством ресторанов, заключает Мартиндейл. «Несмотря на то, что это болезненно, некоторые из этих событий уже происходили, и эта пандемия ускорила массовую перезагрузку».